JARDIM AMARÍLIS - CONHEÇA SEUS DIREITOS!

A entrega do empreendimento Jardim Amarílis estava aprazada para o dia 31 de julho de 2013. Assim, mesmo que se considere válido o abusivo prazo de tolerância de 180 dias, as obras deveriam estar concluídas em 31 de janeiro de 2014. Entretanto, mais de um ano se passou e muitos compradores ainda receberam suas chaves.

1) Prazo carência - 180 dias (6 meses)

Tornou-se comum no mercado da construção civil, principalmente nos casos em que a obra é voltada para o fomento da habitação, fixar prazo de carência/tolerância na construção do empreendimento pelo período de 120 (cento e vinte) a 180 (cento e oitenta) dias.

Tal prática acaba por gerar certo desconforto ao consumidor (adquirente da unidade), primeiramente porque não é uma situação usualmente exposta pelo vendedor, quando da assinatura do contrato, e em segundo lugar porque dificulta a exata compreensão do comprador acerca da data em que receberá as chaves do imóvel.

Muito se fala sobre complexidade de se construir um prédio residencial como forma de considerar a validade de tal prazo de prorrogação. Contudo, deve o consumidor ficar atento aos seus direitos, em especial aqueles que lhes são conferidos pelo Código de Defesa do Consumidor, para buscar informações sobre a real necessidade de utilização de referido prazo de carência/prorrogação, bem como da possibilidade de concessão de igual direito para hipótese de atraso no pagamento das prestações da compra e venda.

2) Desistência do imóvel

Quando falamos em contrato de compra e venda, as partes envolvidas devem ter ciência de que obrigações foram assumidas, seja comprador seja vendedor. Dessas obrigações, destacam-se a de pagar o preço (pelo comprador) e a de entregar o imóvel (pelo vendedor).

O mercado da construção civil em todo território nacional, e especialmente na capital mineira teve nos últimos anos um grande aquecimento, e na grande maioria dos casos a oferta apresentada pelas construtoras não suportava a demanda do mercado de consumo.

No caso específico do empreendimento Jardim Amarilis, as obras estão atrasadas e os promitentes compradores – consumidores ainda aguardam pela entrega das chaves que já era para ter ocorrido há bastante tempo.

Nessa situação, a lei concede ao consumidor o direito de pleitear na justiça o cumprimento da obrigação (entrega da unidade) ou a rescisão do contrato (desistência do imóvel), este por culpa exclusiva da construtora que está em mora com o comprador.

Importante destacar que a rescisão contratual depende de declaração judicial, oportunidade em que o comprador poderá exigir a devolução de todo o valor pago, acrescido das penalidades contratuais (multa) e das perdas e danos (danos materiais e morais), que porventura vier a suportar em razão da mora da construtora.

3) Entrega da unidade e pagamento de multa

Como destacado acima, o descumprimento do contrato por parte da construtora (entrega da unidade no prazo fixado em contrato) permite ao consumidor buscar a rescisão do contrato, ou o cumprimento da obrigação.

Na hipótese de o comprador já ter quitado todo o preço da compra e venda, e não sendo de seu interesse rescindir o contrato, a lei lhe assegura o direito de buscar na justiça uma forma de compelir a construtora a entregar a unidade.

Vale lembrar que com o atraso na entrega das chaves, o direito de pleitear a rescisão ou o cumprimento do contrato é do consumidor, cabe a ele escolher a melhor forma de resolução do seu contrato, ou a forma que melhor atende seu interesse.

Uma vez optando o comprador por ficar com a unidade, terá ele ainda o direito de buscar na justiça o pagamento de uma cláusula penal moratória (juros de mora e multa), que pode vir disposta em contrato ou que pode ser fixada pelo juiz em observância ao princípio da equidade entre as partes (comprador/consumidor e vendedor/fornecedor).

Regra geral, as construtoras impõem nos contratos multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês por atraso na parcela da compra e venda, contra o comprador/consumidor. Nesse caso, havendo atraso na entrega das chaves, como destacado acima, terá o comprador/consumidor direto, por equidade, a multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor da compra e venda no período que perdurar o atraso na entrega das chaves.

4) Juros de obra

Muitas construtoras em parceria com bancos privados ou públicos oferecem no mercado de consumo seu produto (imóvel) com a possibilidade de financiamento do mesmo antes mesmo da averbação do habite-se e entrega das chaves. Trata-se de financiamento por crédito associativo. Nesse caso todo o valor utilizado na construção do empreendimento vem de uma instituição financeira que firma contratos de financiamento com os compradores das unidades.

Na hipótese de se aderir ao crédito associativo, o consumidor acaba por assumir, durante o período de construção do empreendimento, o pagamento de prestações denominadas “juros de obra”, que são pagos diretamente ao agente financeiro e representam apenas o pagamento de juros do financiamento sem amortização da dívida contraída.

Contudo, o que se observou nos últimos anos fora a situação incomoda do comprador ter que arcar com o pagamento dos “juros de obra” por período muito superior ao esperado. Esse pagamento acaba se tornando indevido, o que configura verdadeira hipótese de dano material, já que o comprador somente sofre um prejuízo material econômico em razão do atraso na entrega da unidade.

Todo o valor pago a título de “juros de obra” para o agente financeiro compreendido entre o 1º dia de atraso na entrega e averbação do habite-se e comunicação ao agente financeiro é tido como dano material indenizável, cabendo ao comprador buscar seu direito na justiça.

Importante, contudo, salientar que os “juros de obra” não podem ser confundidos com “juros no pé”; não podem servir como desculpa para retenção das chaves do imóvel; e são pagos até o dia em que a instituição financeira reconhece que a obra está acabada, e não pela data da entrega das chaves.

5) Danos materiais

O atraso na entrega da unidade habitacional configura, dentro do direito, ato ilícito ou ilícito contratual, que é capaz de gerar o dever de indenizar pelas perdas e danos (danos materiais e morais) a vítima do evento.

Além da indenização a que tem direito o consumidor pelo pagamento indevido de “juros de obra”, também poderá ter o comprador o direito de ser indenizado por tudo aquilo que gastou durante o período de atraso para sua habitação (aluguel), bem como por tudo aquilo que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes) caso o imóvel já tivesse sido entregue na data acordada.

6) Danos morais

A aquisição de um imóvel na planta/em construção ou até mesmo já construído é a realização de um sonho de todo brasileiro, a casa própria.

O direito à moradia é um direito constitucionalmente garantido a todo cidadão, e o governo, através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é responsável por fomentar o setor e garantir a possibilidade de realização desse sonho.

O atraso injustificado gera transtornos na vida de uma família, adia a constituição de uma nova família (casamento ou filho), gera tristeza e expectativa no recebimento do apartamento, que somados à ausência de informações claras, objetivas, e ostensivas acabam por atingir a esfera psíquica do comprador.

É inegável que o atraso na entrega da unidade habitacional causa transtornos ao comprador que vão além de meros aborrecimentos (dissabores), logo, o atraso injustificado gera também o dever de indenizar pelos danos morais.

7) Corretagem

Muitas construtoras, quando da assinatura do contrato de compra e venda, acabam por impingir o consumidor ao pagamento de uma taxa de corretagem para a empresa ou para terceiros, sem que, contudo, houvesse prova efetiva de qualquer prestação de serviço.

Antes de saber qual é o seu direito, o consumidor deve entender que o contrato de corretagem é um contrato autônomo ao contrato de compra e venda, que pressupõe a prestação de serviço por um profissional habilitado para isso (inscrito no CRECI) e que tenha sido procurado para fazer a intermediação entre as partes.

Regra geral, esses profissionais trabalham nas construtoras ou são contratados pelas mesmas para prestar esse tipo de serviço. Não se apresentam como corretores, mas sim como funcionários da construtora, ou as vezes sequer são apresentados ao comprador.

Deve o consumidor ficar atento a tal prática, que é tida como ilegal e abusiva, já que o Código de Defesa do consumidor veda a venda casada e proibi o fornecedor de transferir os ônus da sua obrigação para o consumidor.

Deve-se ter bastante cautela nessas situações, pois, uma vez configurada a ilegalidade e abusividade da cobrança, nascerá para o consumidor o direito de pleitear na justiça a devolução de todo valor pago, inclusive em dobro.

ORIENTAÇÃO JURÍDICA DA ABMH

A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) tem se prontificado a atender e/ou ingressar com as medidas judiciais cabíveis em favor de seus associados.

Diga NÃO ao atraso das chaves!

ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação

Av. Álvares Cabral, 835 – Bairro Lourdes – Belo Horizonte - MG

Site: www.abmh.com.br

Telefone: (31) 3337-8846/8815

E-mail: noticias@abmh.com.br